投資旅游地產(chǎn)，一是要明晰所在區(qū)域的 規(guī) 劃 和 定位，這是決定該旅游項(xiàng)目是否有發(fā)展前景的 決 定 性 因素。二是要考慮區(qū)域的產(chǎn)業(yè)支撐，這是判斷該區(qū)域是否有經(jīng)濟(jì)發(fā)展的動(dòng)力所在。三是要明確目標(biāo)客戶群和有無

　　樓市“限購(gòu)令”越發(fā)趨緊，令住宅市場(chǎng)垂頭喪氣，而旅游地產(chǎn)卻風(fēng)生水起，快速發(fā)展勢(shì)頭崛起。萬科、萬達(dá)、保利地產(chǎn)、鴻茂控股等行業(yè)巨頭紛紛斥巨資，競(jìng)相進(jìn)入旅游地產(chǎn)，進(jìn)而分享這顆或許是十分甜美的果實(shí)。

　　旅游地產(chǎn)一般是指所有與旅游業(yè)相關(guān)的物業(yè)類型。主要包括旅游景點(diǎn)地產(chǎn)、旅游商業(yè)地產(chǎn)、旅游住宅地產(chǎn)。其表現(xiàn)形態(tài)有休閑度假村、主題公園、旅游培訓(xùn)基地、會(huì)議中心、產(chǎn)權(quán)酒店、分時(shí)度假酒店、高爾夫度假村、風(fēng)景名勝度假村等項(xiàng)目。與普通住宅、商業(yè)地產(chǎn)不同的是，旅游地產(chǎn)高度依附于旅游業(yè)的發(fā)展水平、功能復(fù)合、附加值較高和宜于投資等特征。

　　四大誘因助推旅游地產(chǎn)發(fā)展

　　“中國(guó)經(jīng)濟(jì)的整體提升和人民生活水平的實(shí)質(zhì)性提高使得旅游地產(chǎn)迎來了快速發(fā)展的機(jī)遇。”專業(yè)人士分析表示，旅游地產(chǎn)開發(fā)熱的原因，一是居民收入增加產(chǎn)生巨大的休閑度假需求?？v觀國(guó)內(nèi)發(fā)達(dá)城市大部分年人均收入已經(jīng)超過5000美元。中國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展使中國(guó)的旅游消費(fèi)迅速?gòu)挠^光向度假過渡，度假客群的急劇增長(zhǎng)為旅游地產(chǎn)的發(fā)展提供了堅(jiān)實(shí)的需求，是旅游地產(chǎn)發(fā)展的核心原因。

　　二是中國(guó)城鎮(zhèn)化比率的快速提高，極大促進(jìn)了對(duì)旅游地產(chǎn)的需求。國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速發(fā)展使得城鎮(zhèn)化率呈現(xiàn)加速趨勢(shì)，2006年我國(guó)城鎮(zhèn)化率約為44％。根據(jù)國(guó)家“十一五”規(guī)劃和相關(guān)預(yù)測(cè)，我國(guó)城鎮(zhèn)化率在2010年接近50％，2020年將達(dá)到55％左右。旅游地產(chǎn)是一個(gè)比較寬泛的概念，不僅是普通酒店，也包含第二住宅、養(yǎng)老公寓等，城鎮(zhèn)人口增加的同時(shí)也會(huì)大大增加人們對(duì)度假等旅游地產(chǎn)的需求。

　　三是房地產(chǎn)資產(chǎn)在近幾年的急劇升值。中國(guó)資產(chǎn)近幾年一直處于被低估狀態(tài)，價(jià)格嚴(yán)重低于價(jià)值，隨著人民幣兌換美元的不斷升值，其資產(chǎn)價(jià)值將得到體現(xiàn)。從而導(dǎo)致城市房產(chǎn)價(jià)格的不斷上升，而作為郊區(qū)或農(nóng)村的旅游地產(chǎn)。本身拆遷成本和補(bǔ)償很低，同時(shí)由于旅游的發(fā)展對(duì)地方經(jīng)濟(jì)有很強(qiáng)的帶動(dòng)作用，因此土地價(jià)格明顯低于城市土地，從而表現(xiàn)在房?jī)r(jià)上具有明顯的優(yōu)勢(shì)。

　　四是投資性需求形成的巨大市場(chǎng)。旅游地產(chǎn)價(jià)值的高低依賴于自然資源品質(zhì)的好壞，而自然資源具有不可再生性，因此隨著時(shí)間的推移其價(jià)值會(huì)不斷遞增，從而具有很好的投資價(jià)值。民間剩余資金必然會(huì)抓住這個(gè)投資機(jī)會(huì)投資旅游地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)資金的保值和增值。

　　三道門檻成旅游地產(chǎn)發(fā)展瓶頸

　　“目前，國(guó)內(nèi)旅游地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀良好，在北京、上海、海南、深圳、杭州等地均有成功開發(fā)的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目。”鴻茂控股董事長(zhǎng)劉斌在接受采訪時(shí)表示，國(guó)民家庭收入的快速增長(zhǎng)和休假制度的改革實(shí)施，使日益增長(zhǎng)的度假旅游需求成為旅游地產(chǎn)開發(fā)的原動(dòng)力，其次珠三角、長(zhǎng)三角、渤海灣、北部灣以及大都市“一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”等中心城市的經(jīng)濟(jì)擴(kuò)散效應(yīng)帶動(dòng)了區(qū)域旅游房地產(chǎn)的快速發(fā)展，二者相輔相成，直接推動(dòng)了旅游地產(chǎn)的迅猛發(fā)展。

　　旅游地產(chǎn)這一有著廣闊發(fā)展空間和市場(chǎng)潛力的新興物業(yè)形式已引起不少開發(fā)商和業(yè)內(nèi)人士的關(guān)注，市場(chǎng)發(fā)展前景看好。

　　“目前的瓶頸問題在于，旅游地產(chǎn)目前倚重的仍然是旅游，旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)才能帶動(dòng)旅游地產(chǎn)事業(yè)。這主要靠假日經(jīng)濟(jì)來拉動(dòng)，但對(duì)于廣大國(guó)民而言，旅游是短期和非持續(xù)性行為。”劉斌表示，根據(jù)我國(guó)國(guó)情，畢竟目前帶薪年假這一有效助力還是呼聲高應(yīng)聲低，更莫說國(guó)外長(zhǎng)盛不衰的分時(shí)度假了。于是假日經(jīng)濟(jì)的有效時(shí)間大多在五一、十一期間，這就造成出行時(shí)間短、地點(diǎn)集中，吃、住“扎堆兒”的弊病。另外，目前旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的自身規(guī)劃也還未都盡如人愿。如此，旅游時(shí)間、空間和項(xiàng)目規(guī)劃這三道門檻便形成了瓶頸。旅游地產(chǎn)能否真正春暖花開，強(qiáng)勢(shì)發(fā)展至少要從解決這三方面問題入手。

　　五大策略規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)

　　針對(duì)大眾投資旅游地產(chǎn)需注意的相關(guān)問題。劉斌表示，一是要明晰所在區(qū)域的規(guī)劃和定位，這是決定該旅游項(xiàng)目是否有發(fā)展前景的決定性因素。二是要考慮區(qū)域的產(chǎn)業(yè)支撐，這是判斷該區(qū)域是否有經(jīng)濟(jì)發(fā)展的動(dòng)力所在。三是要明確目標(biāo)客戶群和有無客群的支撐。四是配套設(shè)施是否完善和便利，這是該項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)不可缺少的必備條件。五是交通便利性不能忽略。

　　國(guó)內(nèi)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的鮮明符號(hào)，于中國(guó)杭州富春江畔、元代著名畫家黃公望《富春山居圖》原址起筆處締造的集度假 別 墅 、 生 態(tài) CLUBHOUSE、星級(jí)酒店為一體的國(guó)際原創(chuàng)高端度假集群杭州八墅OCTVILLAS，齊聚了亞洲當(dāng)代八大頂尖建筑師，因其文化性、藝術(shù)性的高端產(chǎn)品定位十分鮮明，而成了海內(nèi)外高端人士關(guān)注的焦點(diǎn)。

　　劉斌認(rèn)為，就投資而言，不同區(qū)域的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目因區(qū)域不同或開發(fā)商操作要求不同而各有特點(diǎn)，但從投資旅游地產(chǎn)本質(zhì)而言，沒有太大差別。

　　“投資旅游地產(chǎn)有一定的風(fēng)險(xiǎn)存在，是放入資金前需考慮的必要因素。”劉斌表示，旅游地產(chǎn)相對(duì)于住宅或商業(yè)地產(chǎn)而言，本身就是一種投資大、周期長(zhǎng)的物業(yè)產(chǎn)品，也是其風(fēng)險(xiǎn)所在，如何規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，沒有什么特別的“靈丹妙藥”，只能要求其項(xiàng)目在產(chǎn)品定位上要具有抗風(fēng)險(xiǎn)能力，即項(xiàng)目的選址、規(guī)劃設(shè)計(jì)、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、目標(biāo)客戶定位、市場(chǎng)推廣和營(yíng)銷上都是科學(xué)、合理的，并符合和適應(yīng)市場(chǎng)檢驗(yàn)的，當(dāng)然在一定程度上也要求開發(fā)企業(yè)在資金上要有充足的長(zhǎng)線運(yùn)營(yíng)的準(zhǔn)備。唯有科學(xué)合理，才能規(guī)避其風(fēng)險(xiǎn)。